Zaciągnięte środki w ramach Bezpiecznego kredytu 2% będą mogły być przeznaczone nie tylko na zakup domu lub mieszkania, ale również na zakup działki budowlanej. Kredyt 2% na działkę nie dotyczy jednak zakupu samej działki bez postawienia na niej domu. Warto jednak wziąć pod uwagę, że nie każdy bank udzieli kredytu na kupno Głównym akcentem jest tutaj morela (zamiast rosnącego obecnie sumaka). Ogród mogą ozdobić rozpięte na ogrodzeniu pnącza - w tym celu z jednej strony należałoby usunąć wiklinową matę. Rys. Grażyna Rodziewicz. Rośliny w projekcie. 1.Krzewuszka cudowna. 2.Sosna górska 'Mugo'. 3.Pigwowiec japoński 'Red Joy'. Jak zagospodarować ogródek działkowy zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami? Z reguły budynek służący do wypoczynku (altana) nie jest jedynym obiektem na terenie ogródka. Wynika to z przeznaczenia tego gruntu. Działkowcy korzystają z działek, aby wypoczywać wśród zieleni lub uprawiać warzywa, owoce czy inne rośliny. Jak widać, kształt działki ma bardzo istotny wpływ na wybór projektu domu. W naszej ofercie znajduje się wiele gotowych projektów dostosowanych do nietypowych parceli: płytkich, pochyłych i wąskich. Wśród propozycji polecanych na działkę o nieregularnych kształtów możemy wymienić między innymi: Sąsiad miał ponad hektarową działkę rolną i chciał ją podzielić na mniejsze żeby sprzedać jako działki budowlane. Z tego co mi mówił aby podzielić działkę rolną na mniejsze, jedna musiała mieć 30 arów, reszta jak chciał. Podzielił działkę rolną według tego co mu powiedziano, czyli na 30 arów i reszta po 10 arów. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną na terenach wiejskich wymaga przejścia dwustopniowej procedury – konieczne jest: Odrolnienie. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Działki rolne w obrębie miast są z mocy prawa automatycznie odrolnione, dlatego wymagać będą jedynie ich wyłączenia z produkcji rolnej. Tak jak działkę leśną można odlesić, tak samo działkę rolną da się odrolnić – tj. wyłączyć ją z produkcji rolnej i przekształcić w działkę budowlaną – choć również jest to niełatwe i kosztowne, a w przypadku gruntów klasy I, II i III z reguły niemożliwe. Tylko w ten sposób jednak można doprowadzić do zabudowy Exd1HG. Realizację marzenia o własnym domu najczęściej rozpoczynamy od wyszukania odpowiedniego miejsca. Problem w tym, że te najbardziej atrakcyjne i najładniej położone działki nie zawsze się do tego celu nadają. Mają za to przystępną cenę, a właściciel przekonuje, że wystarczy złożyć wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną i można rozpoczynać budowę. Czy to faktycznie takie proste? Niestety nie. Może w dodatku długo potrwać i sporo kosztować. Na co zatem uważać, żeby nie wpaść w pułapkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną — od czego zacząć?Czym się różni działka budowlana od działki rolnej?Działka siedliskowa a działka rolnaWniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną objętej MPZPJak uzasadnić wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną?Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klas I-IIIWniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowyWyłączenie gruntu z produkcji rolnejIle kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlanąPowiązane wpisy: Przekształcenie działki rolnej na budowlaną — od czego zacząć? Kroki, jakie trzeba wykonać, aby przekształcić działkę rolną na budowlaną, teoretycznie są tylko trzy: złożyć wniosek o odrolnienie działki i uznanie jej za budowlaną, wyłączyć działkę z produkcji rolnej, uiścić stosowne opłaty. W praktyce jednak z każdym z nich wiąże się wiele formalności i ograniczeń. Kwestie te regulują bowiem przynajmniej trzy ustawy: o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawa o gospodarce nieruchomościami. Nie wystarczy również wizyta w jednym urzędzie. Zanim jednak omówimy poszczególne etapy, sprawdźmy, czym się różni działka rolna od budowlanej. Czym się różni działka budowlana od działki rolnej? Działka budowlana to teren wytyczony i przeznaczony pod budowę domu jednorodzinnego, osiedla czy innych obiektów użyteczności publicznej. Jest więc odpowiednio przygotowana pod względem infrastruktury, a budowę domu mieszkalnego można rozpocząć niemal od ręki, po dopełnieniu formalności związanych z budową. Grunty rolne podobnie jak zabudowania i urządzenia na nich się znajdujące, w myśl przepisów mogą służyć wyłącznie produkcji rolniczej roślinnej i zwierzęcej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Zatem, aby na takim gruncie można było postawić dom mieszkalny, trzeba go najpierw rolnego statusu pozbawić. To jednak nie jest prosta formalność. Co więcej, o ile działkę budowlaną może kupić w zasadzie każdy, tak kupno działki rolnej nie jest takie łatwe. Jeśli nie mamy statusu rolnika indywidualnego, możemy kupić tylko taką o wielkości nieprzekraczającej 1 ha. Na zakup większej musimy uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Tu czeka na nas kolejna przeszkoda, gdyż pierwszeństwo do jej zakupu mają rolnicy, a sprzedający musi wykazać, że nie było takich chętnych (to trochę potrwa). KOWR ma także prawo pierwokupu każdej działki rolnej, więc abyśmy my mogli ją kupić, musi najpierw z niego zrezygnować. Działka siedliskowa a działka rolna Działki siedliskowe, to działki na gruntach rolnych, na których pod pewnymi warunkami można wybudować dom mieszkalny. Warunki te są dość istotne, bo z założenia działka siedliskowa jest częścią gospodarstwa rolnego. Skoro tak, to w zasadzie zagospodarować ją mogą tylko rolnicy. Oczywiście rolnik może też taką działkę sprzedać. Natomiast osoba bez statusu rolnika kupująca działkę siedliskową niezabudowaną, powinna się upewnić czy wydano dla tej działki pozwolenie na budowę. Prawo to przechodzi bowiem na nowego właściciela. Gdy zaś działka jest zabudowana, ale nie jest to dom mieszkalny, będzie można ubiegać się o przebudowę istniejących budynków. W każdym przypadku jednak konieczne będzie przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Sprawdź również: Ceny działek budowlanych w 2022 roku Na cele nierolnicze bez większych przeszkód można przekwalifikować grunty oznaczone jako nieużytki oraz ewentualnie grunty o najniższej klasie (IV-VI). Sposób postępowania zależy w dużej mierze od tego, czy dla danego obszaru został opracowany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) czy nie. Można to sprawdzić bezpłatnie na stronie internetowej właściwego urzędu gminy lub osobiście w jego siedzibie. Wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną objętej MPZP Jeżeli gmina, na terenie której leży nasza upatrzona działka, ma uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, procedura odrolnienia może być trudniejsza niż gdyby go nie było. Tym niemniej trzeba do niego zajrzeć. Dowiemy się z niego bowiem: jakie jest przeznaczenie terenu danej działki, co można na niej wybudować, jaki jest planowany przebieg dróg i innych obiektów użyteczności publicznej w pobliżu, czy dostępne są media, jakie są planowane linie zabudowy, czy w tym miejscu nie występują tereny chronione mogące ograniczyć nasze możliwości. Jeśli potwierdzimy, że nasza działka leży na gruncie rolnym i nie zachodzą przesłanki wykluczające budowę domu, możemy złożyć do urzędu gminy wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. Wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną powinien zawierać jej dokładne dane (warto dołączyć wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z ewidencji gruntów) i wskazywać, na jaki cel będzie ona wykorzystana. Należy również przedstawić uzasadnienie tej zmiany. Jak uzasadnić wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną? Teoretycznie argument, że chcemy na działce wybudować dom, to wystarczające uzasadnienie wniosku o zmianę przeznaczenia działki. Warto go jednak wzmocnić na przykład tym, że klasa gruntu wyklucza opłacalność lub sens upraw, że nie mamy zamiaru tych gruntów wykorzystywać na cele rolnicze lub że otoczenie to wyklucza. Następnie musimy poczekać na decyzję organu. Trudno powiedzieć jak długo, bo urząd nie jest związany żadnym terminem, a zmiana planu na pewno nie odbywa się od ręki. Wszelkie uzgodnienia i procedury mogą potrwać nawet kilka lat. Nie mamy zatem gwarancji, że wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, a co więcej, urząd nie ma w ogóle obowiązku rozpatrywać naszego wniosku. W tym miejscu warto wspomnieć, że postępowanie to dotyczy tylko działek na wsi. Grunty rolne znajdujące się w granicach administracyjnych miast są odrolnione z mocy prawa. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klas I-III Jeśli dysponujemy ziemią o klasie I-III i chcemy na niej wybudować dom, trzeba się liczyć z jeszcze jednym utrudnieniem. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza bowiem, że zmiana ich przeznaczenia wymaga zgody ministra rolnictwa. Co prawda z naszego punktu widzenia wygląda to podobnie, bo wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną również składamy do wójta, ale to nie on go rozpatruje. Przekazuje go najpierw do marszałka województwa, który po konsultacji z izbą rolniczą, dołącza swoją opinię i całość dokumentacji wysyła do ministerstwa. Nietrudno się więc domyślić, że nie będzie to zwykła formalność i sprawa na pewno nie będzie załatwiona szybko. Nowelizacja przepisów przewiduje jednak pewne odstępstwo. Zgoda ministra nie jest wymagana, jeżeli grunty klasy I-III spełnią jednocześnie poniższe warunki: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy (przynajmniej 5 budynków oddalonych od siebie o najwyżej 100 m), grunty leżą nie dalej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej i w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej, ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. Decyzję w takiej sytuacji podejmuje wójt w porozumieniu z radą gminy. Dlatego warto rozpocząć od sprawdzenia MPZP, aby się zorientować, czy warto powalczyć, czy może prościej będzie poszukać innej działki. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy okaże się, że grunty, które chcemy odrolnić, nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego? Sprawdź również: Umowa przedwstępna sprzedaży działki – jak powinna wyglądać? Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy W sytuacji, gdy dana gmina nie opracowała MPZP dla gruntu, którego przeznaczenie chcemy zmienić, składając wniosek o odrolnienie, musimy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zanim to zrobimy, warto się upewnić, że: teren ma dostęp do drogi publicznej, przynajmniej jedna sąsiadująca z nim działka ma zabudowę stanowiącą punkt, odniesienia (w zakresie funkcji, gabarytów, linii zabudowy itp.), teren jest uzbrojony lub jego uzbrojenie niezbędne dla realizacji inwestycji jest zaprojektowane, odrolnienie gruntu nie wymaga zgody ministra. Są to bowiem warunki niezbędne do wydania decyzji o przekształceniu działki rolnej na budowlaną. We wniosku, oprócz danych inwestora i danych działki wraz z określeniem jej stanu obecnego, powinien znaleźć się opis planowanej inwestycji — położenie i wielkość budynku, zapotrzebowanie na media, planowany sposób ogrzewania, zagospodarowania ścieków, unieszkodliwiania odpadów. Z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy może wystąpić właściciel gruntu, ale również ktoś, kto dopiero planuje zakup danej działki. Tylko właściciel będzie jednak zwolniony z opłaty skarbowej, która w 2021 roku wynosi 598 zł. Decyzja natomiast może być za jego zgodą przeniesiona na nas, o ile zgodzimy się przejąć wszystkie warunki z niej wynikające. W razie wątpliwości opłaca się więc dogadać jeszcze przed zakupem. Ewentualna decyzja odmowna, nie pociągnie za sobą większych konsekwencji. Dobra wiadomość jest taka, że na wydanie decyzji organ ma 2 miesiące (w szczególnych przypadkach może to potrwać do pół roku). Czy potwierdzona zmiana przeznaczenia gruntu otwiera nam drogę do rozpoczęcia budowy? Nie do końca. Przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę lub jej zgłoszeniem, konieczne będzie jeszcze oficjalne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej W tym celu musimy udać się do kolejnego urzędu — starostwa powiatowego i złożyć tam wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wraz z nim należy przedłożyć: wypis z rejestru gruntów, wypis lub wyrys z MPZP albo decyzję o warunkach zabudowy, gdy teren nie jest objęty planem zagospodarowania, dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, dokument określający wartość rynkową gruntu, projekt zagospodarowania działki, ewentualnie pełnomocnictwo (z potwierdzoną opłatą skarbową). W zależności od klasy gruntu wyłączenie będzie formalnością (decyzja deklaratoryjna) lub konieczne będzie uzyskanie stosownego zezwolenia (klasa I-III). Starosta ma na to miesiąc, a w trudnych przypadkach 2 miesiące. Ile kosztuje wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej? Teoretycznie nic, ale to nie jest cała prawda. Równocześnie z decyzją naliczane są bowiem opłaty — a te mogą mocno zaskoczyć. Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną Pomijając uciążliwość i długotrwałość dotychczasowych procedur, koszty, jakie mogły stanąć na naszej drodze, to relatywnie niewysokie opłaty skarbowe za uzyskanie wypisu i wyrysu z MPZP (od 30 do 250 zł — w zależności od liczby stron), opłata za ustanowienie pełnomocnika (17 zł) czy ewentualnie opłata za decyzję o warunkach zabudowy (598 zł). Niestety, najgorsze czeka na nas koniec. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest traktowane jako strata w przestrzeni rolniczej. Ponieważ ma ona zwykle charakter trwały, oblicza się ją w okresie wieczystym, czyli 99 lat. Im wyższa klasa gruntu i pochodzenie gleby, tym potencjalnie wyższe straty. Po otrzymaniu decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej należy zatem jeszcze uiścić jednorazową należność, która stanowi swego rodzaju rekompensatę za stratę, a następnie przez kolejnych 10 lat ponosić opłatę roczną. Kwota należności i wysokość opłaty uzależniona jest od klasy gruntu i jego powierzchni: klasa I – 437 175 zł za 1 ha klasy II – 378 885 zł za 1 ha klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha klasy IIIb – 262 305 za 1 ha klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha klasy V – 116 580 zł za 1 ha klasy VI – 87 435 zł za 1 ha łąka i pastwiska — od 87 435 zł do 437 175 zł za 1 ha Należność należy uiścić w ciągu 60 dni od faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Opłatę roczną w wysokości 10% należności wnosi się przez kolejnych 10 lat do 30 czerwca. Z należności i opłat rocznych zwolnione jest wyłączenie gruntu, który będzie przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego, jeśli wielkość działki nie przekracza 500 m2. W przypadku działek większych, opłata naliczana będzie tylko od powierzchni przekraczającej limit zwolnienia (0,05 ha) Sprawdź również: Zakup działki budowlanej – krok po kroku w 2022 roku Ważne — jeśli kupujemy działkę, dla której wydano zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej, ale nie została ona jeszcze faktycznie wyłączona, obowiązek uiszczenia należności oraz opłaty roczne przechodzą na nas. Jeśli zaś działka jest już faktycznie wyłączona z użytkowania, od dnia jej nabycia to my będziemy musieli ponosić opłatę roczną. Warto więc zapytać sprzedającego, jak wygląda ta kwestia, zanim zdecydujemy się na zakup. Konieczność ponoszenia dodatkowych opłat może bowiem istotnie zmienić faktyczną cenę działki. Podsumowując, wybudowanie domu jednorodzinnego na działce rolnej może okazać się bardzo trudnym przedsięwzięciem. Zanim więc skusi nas atrakcyjna cena i przekonają zapewnienia sprzedającego, że przekształcenie działki rolnej w budowlaną to tylko formalność, dobrze się zastanówmy i sprawdźmy co nas czeka, aby uniknąć przykrych niespodzianek. Polecane: Działki na sprzedaż Warszawa Działki na sprzedaż Kraków Działki na sprzedaż Wrocław Działki na sprzedaż Gliwice Działki na sprzedaż Dąbrowa Górnicza Działki na sprzedaż Rzeszów Jak dopasować projekt domu do działki? Mam nadzieję, że nie jest dla nikogo dużym zaskoczeniem, że nie każdy dom można wybudować na własnej działce. Te ograniczenia wynikają z pewnego rodzaju ładu przestrzennego który planuje się podczas uchwalania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli jednak takowy plan nie istnieje to Urząd Gminy posiłkuje się wydaniem decyzji o Warunkach Zabudowy, w której określa ograniczenia w zakresie budowy domu na naszej działce. przykładowy plan zagospodarowania działki Zatem aby dopasować projekt do naszej działki sprawdzamy: Czy dla naszej działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) A jeśli go nie ma, to wtedy musimy zwrócić się do Urzędu Gminy o wydanie WZ, czyli Warunków Zabudowy dla naszej działki. Dokumenty MPZP otrzymamy w wydziale Zagospodarowania Przestrzennego Urzędu Gminy. ( lub Gospodarki Przestrzennej UG). Również decyzja WZ będzie wydana przez ten Wydział UG. Najistotniejsze postanowienia MPZP: Czy dana działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne. Ustala linie zabudowy naszej działki. Potwierdza obowiązujące zasady i odległości umiejscowienia budynku od granic naszej działki. Ustala dopuszczalną powierzchnie zabudowy, wymaganą powierzchnie biologicznie czynną Ustala wymagany kąt nachylenia dachu i dopuszczalną wysokość budynku Czasami nawet są ograniczenia w postaci ilości kondygnacji, ułożenia kalenicy względem wjazdu lub inne bardziej zaskakujące. Jako inwestor nie musimy znać się dokładnie na wszystkich zagadnieniach związanych z pozwoleniem na budowę, ale musimy poznać podstawowe zasady, by idąc do architekta adaptującego mieć wizje projekt, który będzie można posadowić na tej działce. Te podstawowe zasady, które warto znać to: minimalna odległość obrysu budynku od granic własnej działki: wynosi ona: ściana z oknem musi być oddalona od granicy naszej działki o 4 metry, ściana bez okna to minimum 3 metry. W przypadku działek o szerokości mniejszej niż 16 metrów dopuszczalna jest odległość 1,5 m ściany bez okien od granicy działki. Minimalna odległość wystających elementów budynku np. okapów, gzymsów, rynien, schodów zewnętrznych i innych elementów architektonicznych od granic działki wynosi ona: w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. Minimalna odległość okien połaciowych od granicy naszej działki to 4m, liczony od najbardziej wysuniętego w kierunku granicy fragmentu okna. W przypadku działek o szerokości mniejszej niż 16 metrów odległości te ulegają zmniejszeniu Rozporządzenie stanowi, że można nawet wybudować dom bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli wynika to z MPZP miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jest zgodne z WZ wydanymi warunkami zabudowy, wydanymi przez gminę. Rozporządzenie dopuszcza również możliwość budowy domu bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli na sąsiedniej działce znajduje się już budynek ze ścianą usytuowaną bezpośrednio przy tej granicy. W tym przypadku jednak nowo budowany dom (lub jego rozbudowywana część) musi: przylegać do istniejącego budynku całą długością swojej ściany, mieć w pasie o szerokości 3 m, przyległym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy i nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce. Czy potrzebna jest zgoda sąsiada do budowy domu w granicy działki? Zgoda sąsiada do budowy naszego domu w granicy działki nie jest konieczna. Ale jej brak będzie mógł wstrzymać naszą inwestycje. Jest to związane z tzw. Obszarem oddziaływania. Zgodnie z prawem budowlanym, dom jednorodzinny można budować bez zgody tylko w sytuacji, gdy obszar oddziaływania nie wykracza poza naszą działkę, ale w przypadku budowy domu w granicy, obszar oddziaływania sięgać będzie poza naszą nieruchomość. W tym wypadku budowa domu wymagać będzie pozwolenia na budowę, a w tym trybie stroną w postępowaniu będzie nasz sąsiad, który do decyzji o pozwoleniu może wnieść sprzeciw. Zgodnie z definicją obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych. W szczególności budynek oddziałuje na teren np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, generując zapachy czy hałas, ograniczając światło dzienne. Określenie obszaru oddziaływania należy do obowiązków projektanta lub w przypadku gotowych projektów domów – do architekta adaptującego. Poznając te ograniczenia możemy wstępnie wybrać projekt lub projekty, które planujemy wybudować na naszej działce. Oprócz ograniczeń formalnych powinniśmy poznać parę zasad, które pomogą nam w racjonalnym i odpowiednim usytuowaniu domu na działce. 1. Jak usytuować projekt domu na działce z wjazdem od północy? jazd od północy to bardzo komfortowa sytuacja, można powiedzieć, że takie działki są najbardziej ustawne i można optymalnie je zagospodarować. Wówczas salon i taras warto umieści od strony południowej, a sam dom może znaleźć się bliżej ulicy. Cała południowa cześć działki za domem będzie zawsze dobrze nasłoneczniona. Okna domu wychodzą na trzy strony działki, a tylko z jednej, z północnej na ulicę. Wtedy na północy lokujemy garaż, wejście do domu i ewentualnie kuchnię. 2. Jak usytuować projekt domu na działce z wjazdem od południa? W tym przypadku należy wybrać projekt na działkę z wjazdem od południa. Projekty te unikatowe, pod tym względem, że nie jest łatwo w jednej bryle od strony południowej umieścić wejście, garaż salon z tarasem. Taki dom należy odsunąć od granicy południowej, ponieważ ruch samochodów, zanieczyszczenia i hałas z tym związany będą przeszkadzać domownikom podczas relaksu. Wracając do tego typu projektów, najczęściej są to projekty w kształcie litery „L” , „U”, rzadziej prostokątne. Często salon nie jest umieszczony na południu a przesunięty w kierunku zachodu. 3. Jak prawidłowo zagospodarować działkę? Należy pamiętać, że nasza działką zabudowana budynkiem musi spełniać kilka funkcji oprócz mieszkalnej, dlatego też warto podzielić działkę na kilka stref, które będą spełniały określone funkcje: Strefa frontowa – od wejścia lub wjazdu. Warto w tej strefie zaplanować odpowiednie miejsce na komunikacje do garażu, miejsce postojowe. Strefa relaksu, strefa, która zaczyna się od strony tarasu, ale również poprzez komunikacje, można w niej umieścić miejsce na ognisko, miejsce na urządzenia ogrodowe lub sportowe jak hamaki, boisko lub część sportową np. Siłowni lub kosza do koszykówki, itp. Strefa ogrodnicza – użytkowa. W tej strefie umieszczamy przydomowy ogródek, z warzywami, drzewami ogrodniczymi. Strefa gospodarcza– przeznaczona na wykonywanie drobnych prac, najczęściej jest to budynek gospodarczy i strefa wokół niego. Komunikacja- powierzchnia ścieżek i dojazdów łącząca strefy i budynek z wjazdem lub i wejściem na posesje. Strefa izolująca. To strefa izolująca od uciążliwego sąsiedztwa. Najczęściej wokół ogrodzenia pojawiają się wysokie krzewy lub drzewa, które mają za zadanie oddzielić nas od sąsiedztwa, uchronić przed hałasem lub kurzem z pół lub sąsiadującej z działką drogi. Architekci krajobrazu twierdzą, że optymalnym rozwiązaniem jest, gdy projekty domów zajmują nie więcej niż 35% działek. Wówczas zagospodarowanie pozostałych stref jest łatwe. Warto też przemyśleć i zadbać o odpowiednie usytuowanie względem stron świata pomieszczeń naszego domu. Domek na skarpie jest rozwiązaniem, które marzy się wielu osobom. Niestety, sama budowa i koszty jej wykonania są większe aniżeli podczas budowania domu na płaskim terenie. Nie ulega wątpliwości, że działki płaskie najłatwiejsze i najtańsze w zagospodarowaniu. Natomiast, wiele osób marzy o działce ze spadkiem, aby mogły ją oryginalnie zagospodarować. Działki na stoku są tańsze, co w jakiś sposób równoważy poniesione w przyszłości koszty działki ze spadkiemDziałki z nierównym podłożem to takie, w które architekci doradzają wkomponować częściowe podpiwniczenie albo garaż właśnie w tym miejscu, gdzie znajduje się spadek. Jeśli działka będzie nachylona w kierunku drogi to warto postawić tam garaż. Jeśli natomiast spadek znajduje się od strony ogrodu to dobrym rozwiązaniem może okazać się taras widokowy. W nowoczesnym budownictwie popularne jest połączenie tarasu z otwartą strefą dzienną jeśli spadek mieści się w południowym kierunku geograficznym. Takie położenie działki daje też gwarancję, że opady deszczu w sposób naturalny będą spływały ze stoku, nie zalewając parceli na niższych poziomach. Deszcz bezpośrednio będzie spływać do kanalizacji ulicznej. Ułatwiony będzie także dojazd do domu. Istotne jest również zwrócenie uwagi na odpowiednie zadrzewienie działki ze spadkiem. Drzewa trzeba sadzić wzdłuż, a nie wszerz stoku. Dzięki temu masy zimnego powietrza nie będą gromadziły się w ziemi, a więc blisko domostwa. Jeśli działka znajduje się na stoku to zaleca się również dodatkowo ocieplić ściany, co zabezpieczy budynek przed silnym ze spadkiem terenu - czy to dobry pomysł?Fot. shutterstockDziałka ze spadkiem terenu - czy to dobry pomysł?Fot. shutterstockWady działki ze spadkiemDziałkę ze spadkiem terenu trzeba nawieźć. Dlatego trzeba kupić więcej kruszywa i ziemi, a w szczególnych przypadkach wybudować ścianki oporowe. Zapobiega to osuwaniu się materiału. Za wywrotkę piasku bądź gorszej ziemi zapłacimy do kilkuset złotych. W wypadku, kiedy liczba poziomów jest większa trzeba zdecydować się na bardziej kosztowną piwnicę. Muszą bowiem zostać wykonane izolacje przeciwwilgociowe. Jeśli działka ma zbyt duże odchylenie to konieczne jest wykonanie bardziej skomplikowanych prac. Dlatego tak kluczowe jest określenie spadku. O ile spadek jest niewielki to już po małych zmianach w terenie można będzie prowadzić prace bez przeszkód. Przy dużych różnicach poziomu konieczne jest wybudowanie piwnicy. Niezbędne mogą okazać się badania geologiczne gruntu. Niejednokrotnie trzeba wykonać indywidualny, specjalistyczny projekt dostosowany do warunków na działceMimo pewnych trudności projektowych działki na stoku cieszą się popularnością. Można je ciekawie zaaranżować, niezależnie od wybranego stylu i liczby kondygnacji budynku. Najistotniejsze rozstrzygnięcie dotyczy położenia garażu i wejścia głównego. Dobrze będzie zdecydować się na projekt z podpiwniczeniem, a garaż dostawić do skrzydła domu. Najprostszym rozwiązaniem jest umiejscowienie klasyczne, kiedy wejście znajduje się obok wjazdu garażowego. Spadek nachylony jest wtedy do drogi dojazdowej. Kiedy ktoś chce, aby dom był bardziej oryginalny to można zdecydować się na balkon na poddaszu lub piętrze albo fragment podcienia, wysunięty nieco z całości bryły domu. Wejście do domu można również zlokalizować na bocznej ścianie. Wtedy zadaszenie wraz z balustradą będzie prezentowało się bardziej efektywnie. Działka na stoku pozwala na budowę domu w kształcie litery L. Krótszy bok przypada wtedy na spadek i można go przeznaczyć na garaż lub na piwnicę. Dłuższy bok z wejściem wysuwa się do frontu i stanowi główny element budynku. Taki układ pozwala na wyraźne oddzielenie ogrodu i drogi ze spadkiem terenu - czy to dobry pomysł?Fot. shutterstockDziałki ze spadkiem to działki określane jako działki posiadające wady budowlane. Dlatego, należy dokładnie przemyśleć, czy chcemy inwestować w taki teren. Ważne jest to, by spadek nie był zbyt duży i by na danym terenie nie było więcej wad inwestycyjnych. Na pewno, inwestując w działkę na skarpie można liczyć się z pięknymi widokami. Wybudowany dom będzie również niestandardowy. Jednak trzeba dokładnie przemyśleć wszystkie wady i zalety takiej inwestycji. Projekt zagospodarowania terenu razem z projektem domu składają się na projekt budowlany, konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt zagospodarowania terenu decyduje o tym, czy dom będzie usytuowany rozsądnie i zgodnie z prawem, jak urządzimy teren naszej działki, czy będzie miejsce na ogród. Sprawdź, jak dobrze zagospodarować działkę. Sposób, w jaki zagospodarujesz działkę, zadecyduje o tym, jak będzie ci się żyło. Dobry wybór działki i projektu domu nie przesądza jeszcze o sukcesie. Projekt zagospodarowania terenu jest równie ważny. Wbrew powszechnemu mniemaniu żadna działka nie jest idealna, ani taka zła, jak może się wydawać na pierwszy rzut oka. Skąd to przewrotne przekonanie? Nawet trudną działkę można dobrze urządzić, a „idealną” zmarnować przez złe decyzje poparte kiepskim projektem. Wielkość i usytuowanie działki będą w pewnym stopniu narzucać możliwości zagospodarowania terenu. Sprawdź też: prawo budowlane - zmiany 2020 r. >>> Projekt zagospodarowania terenu – co to takiego? Projekt zagospodarowania terenu to niezbędny element projektu budowlanego, na podstawie którego otrzymujemy pozwolenie na budowę. Może go wykonać każdy architekt posiadający uprawnienia, niekoniecznie autor projektu domu. Do sporządzenia projektu zagospodarowania terenu potrzebna jest aktualna mapa geodezyjna. Projektant zaznacza na niej obrys domu, podaje jego wymiary zewnętrzne i ustala rzędną parteru, czyli określa, na jakim poziomie względem punktu odniesienia mapy ma być usytuowany dom. W projekcie zagospodarowania działki wyznacza miejsca, w których mają się znaleźć: śmietnik, studnia, zbiornik nieczystości lub oczyszczalnia ścieków. Projektuje też dojścia, dojazdy, miejsce na samochód na działce, ogrodzenie działki. Chociaż nie wszystkie urzędy tego wymagają (w tych sprawach panują w Polsce bardzo różne zwyczaje miejscowe), architekt powinien zaproponować również trasy przyłączy. Jeśli tego nie zrobi, trudno będzie skoordynować projekty poszczególnych instalacji i może się okazać, że gaz poprowadzony środkiem drogi nie pozostawia miejsca na przyłącze wody albo złącze kablowe jest usytuowane tam, gdzie najłatwiej byłoby poprowadzić kanalizację do istniejącej już studni pod jezdnią ulicy. Przede wszystkim jednak architekt, który sporządza projekt zagospodarowania działki, powinien znaleźć optymalne usytuowanie domu. Musi najpierw przeanalizować wszystkie ograniczenia, które na danej działce obowiązują. Ich lista może być długa. Polecamy: Projekt budowlany. Bez niego nie ma mowy o pozwoleniu na budowę >>> Usytuowanie domu na działce zgodnie z przepisami... Usytuowanie domu na działce musi uwzględniać przepisy Prawa budowlanego oraz inne przepisy powszechnie obowiązujące (na przykład o ochronie środowiska, drogach publicznych, ochronie przeciwpożarowej). Jest ich wiele. Przede wszystkim przy budowie nowego domu obowiązuje zachowanie minimalnych odległości: od sąsiednich działek, od linii rozgraniczającej – czyli granicy drogi, od innych budynków (aby nie zacieniać domu sąsiada), od urządzeń i obiektów uciążliwych, jak: pokrywy szamba, śmietniki, miejsca parkingowe, podziemne rurociągi, linie wysokiego napięcia. Prawo budowlane pozwala dziś na skorzystanie z zasady wzajemności przy sytuowaniu zabudowy przy granicy działki – oznacza to, że jeśli u sąsiadów 2 m od granicy działki stoi na przykład parterowy garaż, to na naszym terenie można w tej samej odległości postawić budynek, który w części położonej bliżej niż 3 lub 4 m od granicy będzie miał wymiary, które nie spowodują zacieniania budynku sąsiada. Autor: Agnieszka i Marek Sterniccy Jak przepisy ogólne ograniczają sposób usytuowania domu na działce Usytuowanie domu na działce zgodne z lokalnym prawem W planie miejscowym (jeśli taki obowiązuje na danym terenie) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wydawanej, jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego) mogą się znaleźć dodatkowe, lokalne przepisy, które trzeba będzie uwzględnić w projekcie zagospodarowania działki. Plan może na przykład narzucać nieprzekraczalne lub obowiązujące linie zabudowy. Nieprzekraczalna określa minimalną odległość domu od granicy z ulicą, obowiązująca nakazuje odległość, w której musi stanąć ściana domu budowanego na tej działce. Na wielu terenach wolno zabudować tylko część działki. Inwestor musi zachować określony procent terenu jako tzw. powierzchnię biologicznie czynną. Zdarzają się także ograniczenia wynikające z rolnego lub leśnego statusu części gruntu – wprowadzenie zabudowy na „leśny” lub „rolny” fragment działki może się okazać niemożliwe. Na terenach objętych ochroną konserwatorską – zarówno na wsi, jak i w starych dzielnicach miast – mogą obowiązywać przepisy nakazujące określony sposób zabudowy, na przykład szeregowy lub nawiązujący do starego gęstej zabudowie i przy niewielkich działkach przepisy prawa powszechnego i przepisy gminne mogą wytwarzać sieć ograniczeń niepozostawiającą żadnej swobody w wyborze miejsca na dom. Jeśli jednak istnieją różne możliwości, pamiętajmy o tym, że usytuowanie domu wpływa na jakość mieszkania. Projekt zagospodarowania terenu: przeanalizuj uwarunkowania działki Rozpoznaj wszystkie zalety i ograniczenia (może nawet wady) twojej działki. Najważniejsze uwarunkowania to: geometria (czyli szerokość, długość, odkształcenia w planie i różnice poziomów), orientacja słoneczna, wartościowe drzewa, warunki planistyczne (wynikające z sąsiedztwa lub ustaleń planu miejscowego). Oceń, co faktycznie jest zaletą, co wadą, a co może być pretekstem do dobrego i efektownego rozwiązania – i nie pomyl jednego z drugim! Na przykład południe od strony ulicy to ani plus, ani minus, tylko okazja do urządzenia frontowego ogrodu lub patio. Inteligentna ocena uwarunkowań to klucz do dobrych decyzji. Wielu wybitnych architektów jest zdania, że najlepsze pomysły wynikają z głębokiej analizy uwarunkowań miejsca i prawdziwych potrzeb przyszłych jego mieszkańców. Jeśli dobrze przeprowadzisz analizę i nie zamkniesz się na nieoczywiste z pozoru rozwiązania, dobre wyjście pojawi się samo. Architekci latami przygotowują się do wykonywania dobrze (zawodowo) takich analiz. Projekt zagospodarowania działki: czerp z sąsiedztwa Twoja przestrzeń nie kończy się na granicy działki. Sięga tak daleko jak twój wzrok. Uważnie przyjrzyj się także sąsiednim działkom. Z pewnością odkryjesz coś, co warto oswoić, i coś, co przeszkadza. Nie rezygnuj z dalekiego lub ładnego widoku między sąsiednimi domami. Możesz cieszyć się pięknym drzewem rosnącym na sąsiedniej działce, nie sadząc podobnego na własnym gruncie. Szpetna buda w ostrej granicy lub w niewielkiej odległości to powód do przybudowania garażu lub altany. A może w porozumieniu z sąsiadem zakryjesz ją zimozielonym bluszczem? Rozpadające się ogrodzenie od strony niedbałego sąsiada możesz wymienić na piękny mur i zapewnić sobie pełną izolację (na twój koszt). Projekt zagospodarowania działki: patrz w przyszłość Na sąsiedniej niezabudowanej jeszcze działce ktoś przecież wybuduje dom i może postawi ścianę z oknami 4 m od granicy, w dodatku w taki sposób, że twój piękny i daleki widok zniknie. Można przewidzieć, w którym miejscu prawdopodobnie stanie następny nowy dom, i tak urządzić działkę, aby nawet szkodliwe działania sąsiada nie obniżyły standardu życia na twoim terytorium. Warto wyobrazić sobie to, czego jeszcze nie widać, a co niedługo powstanie. Sens administracyjnych (tak zwanych urbanistycznych) regulacji zabudowy polega na tym właśnie, aby wytworzyć wspólny przyjazny i zrównoważony obraz przestrzeni w przyszłości. Jeśli masz dużą działkę, możesz tak zbudować dom, aby za kilkadziesiąt lat było możliwe wydzielenie kolejnej działki i budowa drugiego domu. Projekt zagospodarowania terenu: posłuż się bryłą domu Możesz nią podzielić swoje terytorium na wyraziste części. Dom to centrum twojego świata, a jego ściany to centralne miejsca poszczególnych części działki. Centrum nie oznacza centrum geometrycznego – wprost przeciwnie: równowaga w przestrzeni nie będzie polegać na mechanicznej symetrii. Czy tego chcesz, czy nie, twój dom podzieli działkę na część frontową (strefę wejścia i wjazdu), tylną (zasłoniętą od frontu) oraz boczne. Trzeba zadbać, by każda z nich pełniła funkcje związane z funkcjami wewnątrz domu oraz odpowiednie do swojej ekspozycji słonecznej. Jeśli strefa frontowa jest zwrócona w kierunku południa, należy to wykorzystać i urządzić tam ogród frontowy. W pozostałych przypadkach warto zdecydować się na dziedziniec wejściowy z podjazdem. Projekt zagospodarowania działki: użyj bryły garażu Jeśli garaż nie będzie wbudowany, ale dobudowany lub wolno stojący, masz okazję do kolejnego ważnego podziału przestrzeni działki. Możesz osłonić nim bok od frontu tak, aby utworzył patio. Jeżeli wolisz schować garaż w tylnej części działki, wykorzystaj jego ściany do podkreślenia wnętrza ogrodu. A może schować garaż w skarpie? Używając nadmiaru ziemi spod fundamentów, możesz powiększyć ogród i stworzyć zielony dach nad garażem. Będzie to wielka atrakcja dla dzieci i wnuków. Projekt zagospodarowania działki: skorzystaj z ogrodzeń Ogrodzenia – murowane, ażurowe – potraktuj jak ściany twoich pokoi pod gołym niebem. Nie bój się budować pełnych płotów lub murów tam, gdzie chcesz lub musisz się odizolować. Poszczególne części ogrodu też wymagają wizualnego rozdzielenia – wzmaga to wrażenie złożoności i bogactwa mimo niewielkich rozmiarów wydzielonych fragmentów. Projekt zagospodarowania działki: łącz dom z ogrodem Taras może być częścią ogrodu lub domu. Najlepiej, gdy dzięki niemu posadzka domu i ogród zaczynają tworzyć całość – sprawiają wrażenie przenikających się. Jeśli to możliwe, niech taras będzie w centrum ogrodu i działki – stanie się wtedy najbardziej intymnym, bo najbardziej oddalonym od granic i najlepiej osłoniętym miejscem twojego terytorium. Projekt zagospodarowania działki: załóż ogród Poszczególne części wydzielone domem dają możliwość stworzenia części ogrodu o odrębnym charakterze. Wzmocnij podziały między nimi, budując murki, płoty i trejaże. Warto zaplanować ogród ozdobny, ogród kwiatowy i wydzielić nawet malutki ogródek warzywny. Projekt zagospodarowania działki: stwórz strefę gospodarczą Nie można o niej zapomnieć: narzędzia ogrodowe, czasowy magazyn nawozów, węże, system nawadniania, taczka, kompost – to wszystko powinno mieć swoje miejsce na działce. Wydzielając fragment działki na cele gospodarcze, łatwiej utrzymasz porządek na całej posesji. Nie wahaj się ogrodzić tę część w pobliżu ogrodu warzywnego. Projekt zagospodarowania działki: sprawdź plan w przestrzeni Koniecznie sprawdź plan zagospodarowania w naturze. Dobrym sposobem jest wydeptanie obrysu domu na śniegu lub trawie i wyobrażenie sobie na miejscu, jak to będzie w rzeczywistości wyglądało. Pamiętaj, e-papier jest cierpliwy – możesz zmieniać i poprawiać plan działki, póki nie będziesz zadowolony. Warto poświęcić na to tyle czasu, ile będzie potrzeba, bo później błędów w usytuowaniu domu nie da się już niestety naprawić.

jak zagospodarować działkę budowlaną